Sanierung, Renovierung oder Modernisierung finanzieren – Der komplette Kreditratgeber für euch
Als erfahrener Vermittler für Immobilienfinanzierungen arbeite ich mit einer Vielzahl von Banken zusammen und zeige euch die besten Möglichkeiten, wie ihr eure Sanierung bzw. Modernisierung finanzieren könnt. Dabei ist es wichtig, die Begriffe Renovierung, Modernisierung und Sanierung klar zu unterscheiden – denn das beeinflusst die Wahl des richtigen Kredits.
Renovierung, Modernisierung und Sanierung – Worin unterscheiden sich die Maßnahmen?
Renovierung:
Das Ziel ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, z. B.: Streichen von Wänden und Decken, Erneuern von Bodenbelägen, Tapezieren, Austausch von Türen, kleinere Reparaturen.
Modernisierung:
Darunter werden wertsteigernde Verbesserungen verstanden, z. B.: Einbau einer neuen Heizungsanlage, Energetische Sanierung (Dämmung, neue Fenster), Installation einer Solaranlage oder Wärmepumpe, Barrierefreier Umbau für altersgerechtes Wohnen, Smart-Home-Technologien für mehr Komfort und Energieeffizienz.
Sanierung:
Eine Sanierung umfasst grundlegende Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden oder Mängeln, oft aus bautechnischen oder gesundheitlichen Gründen. Beispiele sind: Beseitigung von Schimmelbefall, Erneuerung der gesamten Elektrik oder Wasserleitungen, Komplettsanierung nach Brandschäden oder Wasserschäden, Dach- und Fassadensanierung bei gravierenden Schäden.
Praxis-Tipp:
Während Renovierung und Modernisierung oft freiwillig erfolgen, ist eine Sanierung häufig zwingend notwendig, um die Bewohnbarkeit und Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten.
Die Wahl der passenden Finanzierung hängt weniger vom konkreten Verwendungszweck ab, sondern von der Besicherung für die Bank. Dient die Immobilie als Sicherheit (Grundschuld) oder handelt es sich um einen Personalkredit, bei dem lediglich auf die Kreditwürdigkeit der Antragsteller abgestellt wird.
Was gibt es für Modernisierung- und Sanierungskredite?
1. Grundpfandrechtlicher Immobilienkredit
Laufzeit: In der Regel 10–30 Jahre
Darlehenssumme: Oftmals ab 75.000 €
Besicherung: Grundschuld im Grundbuch
Zinsen/Kosten: Zinssätze ab ca. 3,7 % p.a.
Hinweis: Die Höhe der bestehenden Belastung der Immobilie (Vorlast) spielt eine entscheidende Rolle. Banken haben unterschiedliche Kriterien, wie hoch Vorlasten sein dürfen. Einige akzeptieren keine Vorlasten – das nennt man erstrangige Besicherung. Vorteile: Niedrige Zinsen, Hohe Darlehenssummen, Flexible Abrufoptionen
Nachteile: Notarkosten, längere Bearbeitungszeit, da die Bank eine Beleihungswertermittlung durchführen muss. Dafür benötigt die Bank sämtliche Unterlagen zur Immobilie, unter anderem: Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, einen gültigen Energieausweis, weitere objektspezifische Dokumente.
2. KfW-Darlehen (über durchleitende Bank)
Laufzeit: Bis 35 Jahre
Besicherung: Meist grundpfandrechtlich
Zinsen/Kosten: Staatlich gefördert, sehr attraktiv
Hinweis: Das Thema KfW-Kredite wird in einem separaten Blogartikel ausführlich beleuchtet. Wer nicht warten möchte, kann sich auf der Homepage der KfW bereits einen guten Überblick verschaffen.
Besonderheit: Auch hier müssen vollständige Objektunterlagen eingereicht werden. Bei einigen Programmen ist die Begleitung durch einen Energieberater obligatorisch, um die Förderbedingungen zu erfüllen.
Vorteile: Förderzuschüsse, Günstige Zinsen
Nachteile: Strenge Vorgaben, längere Bearbeitung.
3. Blankodarlehen (Modernisierungskredit ohne Grundbuch)
Laufzeit: In der Regel 5–15 Jahre, in Ausnahmefällen bis 20 Jahre
Darlehenshöhe: Bis 75.000 €
Besicherung: Keine Grundschuld, basiert auf Bonität
Zinsen/Kosten: Zinssätze liegen bei ca. 4,9 % p.a., höher als bei besicherten Krediten
Besonderheit: Bei einigen Banken sind Verwendungsnachweise erforderlich
Vorteile: Keine Grundbuchkosten, Schnelle Auszahlung, vorzeitige Rückzahlung und Sondertilgungen in der Regel möglich
Nachteile: Höhere Zinsen, Begrenzte Darlehenshöhe.
Vergleichstabelle der Kreditarten:
| Kreditart | Laufzeit | Besicherung | Zinsen/Kosten | Vorteile | Nachteile |
| Immobilien-kredit | 10–30 Jahre | Grundschuld | Ab ca. 3,7 % p.a. | niedrige Zinsen | Notarkosten |
| hohe Summen | längere Abwicklung | ||||
| flexible Abrufoptionen | Umfangreiche Unterlagen | ||||
| KfW-Darlehen | Bis 35 Jahre | Meist Grundschuld | Sehr günstig | Förder-zuschüsse | strenge Vorgaben |
| (staatlich gefördert) | attraktive Konditionen | längere Bearbeitung | |||
| Energieberater erforderlich | |||||
| Blanko-darlehen | 5–15 Jahre | Blanko | Ab ca. 4,9% p.a. | schnelle Auszahlung | höhere Zinsen, |
| (tlw. 20 Jahre) | ohne Besicherung | keine Grundbuch-kosten | begrenzte Darlehenshöhe, | ||
| höhere Kreditraten durch kürzere Laufzeit |
Praxisbeispiel: Blankodarlehen ohne Verwendungsnachweis für eine Modernisierung
Ein Kunde entscheidet sich für ein Blankodarlehen ohne zusätzliche Besicherung an der Immobilie:
- Finanzierungssumme: 50.000 €
- Laufzeit: 240 Monate (20 Jahre)
- Zinssatz: 5,44 % p.a. nom.
- Monatliche Rate: 342,26 €
- Gesamtkosten für Zinsen: 32.005,10 € über die gesamte Laufzeit
Dieses Beispiel zeigt, wie auch längere Laufzeiten bei Blankodarlehen möglich sind – ideal für Kunden, die eine niedrige monatliche Belastung wünschen.
Wichtiger Hinweis: Die genannten Zinssätze stellen kein verbindliches Angebot dar und dienen lediglich als Orientierung. Die tatsächlichen Konditionen können je nach Bonität, Objekt und Bank variieren.
Praxis-Tipps für eure Finanzierung:
– Unterlagen vorbereiten: Je vollständiger eure Objektunterlagen, desto schneller die Bearbeitung.
– Förderungen nutzen: Prüft KfW-Programme oder regionale Zuschüsse.
– Flexibilität einplanen: Bei Immobilienkrediten könnt ihr oft mehr Geld einplanen und später entscheiden, ob ihr es abruft.
– Vergleichen lohnt sich: Zinssätze und Bedingungen variieren stark – ein unabhängiger Vermittler spart Zeit und Geld.
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