Welche Einkommen werden bei der Immobilienfinanzierung von Banken anerkannt?

Ein Überblick über Gehalt, Provisionen, Überstunden & Co.

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, denkt meist zuerst an Zinssatz, Eigenkapital oder Laufzeit. Ein entscheidender Punkt wird jedoch oft unterschätzt: Welche Einkommensbestandteile eine Bank tatsächlich für die Finanzierung berücksichtigt.
Viele Darlehensnehmer gehen davon aus, dass ihr gesamtes Einkommen – inklusive Weihnachtsgeld, Provisionen oder Überstunden – vollständig in die Haushaltsrechnung einfließt. In der Praxis sieht das jedoch ganz anders aus. Jede Bank hat ihre eigenen Kriterien dafür, welche Einnahmen angesetzt werden und welche nicht.
Gerade weil ich als Immobilienvermittler mit vielen Banken zusammenarbeite, sehe ich täglich, wie unterschiedlich diese Regelungen sind. Genau hier liegt der Mehrwert einer unabhängigen Beratung: Man muss wissen, welche Bank welches Einkommen anerkennt.

Warum Banken Einkommen unterschiedlich bewerten

Für Banken steht bei einer Immobilienfinanzierung vor allem eines im Vordergrund: Nachhaltigkeit des Einkommens.
Sie möchten sicherstellen, dass ein Kredit auch langfristig zuverlässig zurückgezahlt werden kann.
Daher unterscheiden Banken stark zwischen:

• festem Einkommen (z. B. Grundgehalt)
• variablen Einkommensbestandteilen (z. B. Provisionen oder Überstunden)
• einmaligen oder freiwilligen Leistungen (z. B. Boni oder Prämien)

Je weniger planbar ein Einkommen ist, desto vorsichtiger sind Banken bei der Anrechnung.

Grundgehalt – der stabile Kern der Finanzierung

Das monatliche Gehalt bildet fast immer die Basis der Haushaltsrechnung. Dennoch unterscheiden sich auch hier die Methoden.

Viele Banken wenden das sogenannte Niederstwertprinzip an. Dabei wird nicht das höchste, sondern das niedrigste Einkommen der letzten Monate angesetzt. Banken prüfen beispielsweise mehrere Gehaltsabrechnungen und kalkulieren mit dem geringsten Betrag.
Der Hintergrund ist klar: Schwankungen im Einkommen sollen konservativ berücksichtigt werden.

Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld und 13. Gehalt

Bei Sonderzahlungen zeigen sich besonders große Unterschiede zwischen den Banken.
Einige Banken erkennen diese Einkommensbestandteile vollständig an – allerdings nur, wenn sie vertraglich oder tariflich garantiert sind. Dazu zählen beispielsweise viele Volksbanken, Sparkassen oder Versicherungsbanken.
Andere Institute berücksichtigen solche Zahlungen überhaupt nicht. Gerade größere Banken oder bestimmte Bausparkassen setzen oft nur maximal zwölf Monatsgehälter an und ignorieren Sonderzahlungen vollständig.
Es gibt auch Zwischenlösungen:
Einige Banken rechnen Sonderzahlungen anteilig auf das Jahr um – etwa indem das 13. Gehalt monatlich mit 1/12 angesetzt wird.
Das bedeutet: Zwei Kunden mit exakt gleichem Einkommen können je nach Bank eine unterschiedliche Finanzierungssumme erhalten.

Provisionen, Boni und Tantiemen

Noch stärker variieren die Regelungen bei variablen Vergütungsbestandteilen wie Provisionen oder Boni.
Hier prüfen Banken in der Regel zwei Dinge:

• Ist die Zahlung berufstypisch?
  Zum Beispiel bei Autoverkäufern oder Maklern.
• Ist die Zahlung nachhaltig?
  Meist müssen mehrere Jahre Nachweise vorgelegt werden.

Je nach Bank werden Provisionen unterschiedlich berücksichtigt:

• manche Banken rechnen 100 % des Durchschnitts an
• andere nur 50 % oder 75 %
• einige Banken erkennen Provisionen gar nicht an.

Oft wird außerdem ein Durchschnitt der letzten 12 bis 36 Monate gebildet, um Schwankungen auszugleichen.
Gerade für Berufsgruppen mit leistungsabhängigen Gehältern kann die Wahl der richtigen Bank daher entscheidend sein.

Überstunden und Schichtzuschläge

Auch bei Überstunden und Schichtzulagen gibt es keine einheitliche Linie.
Viele Banken erkennen diese Einkünfte nur an, wenn sie regelmäßig und berufsüblich sind. Das ist beispielsweise häufig der Fall bei:

• Pflegepersonal
• Ärzten
• Industriearbeitern im Schichtbetrieb
• Fernfahrern

Typisch ist hier die Berechnung eines Durchschnitts aus mehreren Gehaltsabrechnungen.
Andere Banken wiederum schließen Überstunden komplett aus oder rechnen nur einen Teilbetrag an.

Nebenjobs und geringfügige Beschäftigung

Ein zusätzlicher Nebenjob kann die Finanzierung deutlich verbessern – allerdings ebenfalls nicht bei jeder Bank.
In vielen Fällen werden Minijobs oder Nebentätigkeiten zu 100 % berücksichtigt, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Beschäftigung besteht meist seit mindestens 3 bis 12 Monaten
• Einkommen wird auf ein Girokonto überwiesen
• Tätigkeit ist dauerhaft angelegt

Einige Banken setzen jedoch strengere Anforderungen oder akzeptieren solche Einkommen gar nicht.

Selbstständige Nebentätigkeiten

Nebenberufliche selbstständige Tätigkeiten werden ebenfalls unterschiedlich bewertet.
Oft verlangen Banken:

• Nachweise über 2 bis 3 Jahre
• Steuerbescheide oder Einnahmenüberschüsse
• stabile oder steigende Einnahmen

Bei zu kurzer Historie oder schwankenden Einnahmen verzichten viele Banken komplett auf eine Anrechnung.

Warum die Bankauswahl so entscheidend ist

Aus Sicht des Kunden wirkt das alles oft verwirrend. Doch genau hier zeigt sich die Bedeutung einer bankübergreifenden Beratung.
Ein Beispiel aus der Praxis:
Zwei Kunden haben identisches Einkommen – inklusive Provisionen und Schichtzulagen.

• Bank A berücksichtigt diese Einkünfte vollständig
• Bank B erkennt sie nur teilweise an
• Bank C gar nicht

Das Ergebnis: Die mögliche Finanzierungssumme kann sich um mehrere zehntausend Euro unterscheiden.

Fazit: Die richtige Bank macht den Unterschied

Bei einer Immobilienfinanzierung zählt nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern vor allem, wie die Bank dieses Einkommen bewertet.
Sonderzahlungen, Provisionen, Überstunden oder Nebenjobs können je nach Bank:

• vollständig angerechnet werden
• nur teilweise berücksichtigt werden
  oder
• komplett unberücksichtigt bleiben.

Genau deshalb lohnt sich eine unabhängige Beratung mit Zugriff auf viele Finanzierungspartner. Denn nur wenn man die jeweiligen Richtlinien kennt, lässt sich die Bank finden, die optimal zum individuellen Einkommensprofil passt.
Und oft entscheidet genau dieser Unterschied darüber, ob eine Finanzierung möglich ist – oder nicht.
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In einem kurzen Gespräch prüfen wir gemeinsam eure Möglichkeiten und finden heraus, welche Banken euer Einkommen optimal berücksichtigen.
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Disclaimer

Die in diesem Beitrag dargestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine verbindliche Finanzierungszusage oder Beratung im rechtlichen Sinne dar. Die Anrechnung einzelner Einkommensbestandteile hängt stets von den individuellen Richtlinien der jeweiligen Bank sowie von der persönlichen finanziellen Situation des Antragstellers ab. Änderungen der Bankrichtlinien sind jederzeit möglich. Eine verbindliche Beurteilung erfolgt ausschließlich im Rahmen einer konkreten Finanzierungsprüfung durch das jeweilige Kreditinstitut.