Baufinanzierung für Selbstständige: Gut planbar mit der richtigen Vorbereitung

Die Immobilienfinanzierung für Selbstständige ist gut möglich, erfordert jedoch eine intensivere und sorgfältigere Aufbereitung als bei abhängig Beschäftigten. Banken müssen bei selbstständiger Tätigkeit mehr Faktoren berücksichtigen, da Einkommen nicht monatlich fest fixiert ist, sondern unternehmerischen Schwankungen unterliegt. Mit einer strukturierten Vorbereitung und realistischen Zahlen lässt sich eine Finanzierung jedoch sehr gut darstellen.

In diesem Artikel geht es bewusst nicht um komplexe Unternehmensstrukturen wie GmbH-Geschäftsführungen mit mehreren Gesellschaften oder Holdingkonstruktionen. Betrachtet werden klassische selbstständige Tätigkeiten im kleineren Rahmen, etwa Gewerbetreibende, Händler:innen, Freiberufler:innen oder Einzelunternehmer:innen, deren Einkommen aus der eigenen operativen Tätigkeit stammt.

Welche Banken finanzieren Selbstständige?

Grundsätzlich gilt: Banken finanzieren Selbstständige.
Unabhängig davon, ob es sich um Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Großbanken, Direktbanken oder Versicherungen handelt – selbstständige Antragstellende sind oftmals kein Ausschlusskriterium.

Der Unterschied liegt in der Prüfung. Banken analysieren bei selbstständiger Tätigkeit intensiver, wie stabil und nachhaltig das Einkommen ist. Genau deshalb kommt es weniger auf einzelne Zahlen an, sondern auf ein stimmiges Gesamtbild aus Vergangenheit, Gegenwart und Perspektive.

Einkommensermittlung: Steuerunterlagen statt Gehaltsabrechnung

Der größte Unterschied zur Finanzierung von abhängig Beschäftigten liegt in der Einkommensermittlung. Während dort eine Lohn- oder Gehaltsabrechnung als Nachweis dient, basiert die Prüfung bei Selbstständigen auf steuerlichen und betriebswirtschaftlichen Unterlagen.

In der Regel verlangen Banken:

• Bilanzen bzw. Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) der letzten zwei bis drei Jahre
• Einkommensteuererklärungen der mind. letzten zwei Jahre
• Einkommensteuerbescheide der mind. letzten zwei Jahre
• Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) des laufenden Jahres
• Summen- und Saldenlisten
• Nachweise über Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung

Diese Unterlagen bilden die Grundlage für die Ermittlung des nachhaltigen Einkommens. Viele Banken arbeiten mit Durchschnittswerten über mehrere Jahre, um Schwankungen auszugleichen.

Vereinfacht gesagt:
Der Steuerbescheid ersetzt bei Selbstständigen die Gehaltsabrechnung.

Kürzere Selbstständigkeit: Entwicklung und Trend sind entscheidend.
Nicht jede selbstständige Tätigkeit besteht bereits seit mehreren Jahren. In solchen Fällen betrachten Banken neben den vorhandenen Zahlen insbesondere die wirtschaftliche Entwicklung.

Relevant sind dabei unter anderem:

• Umsatz- und Gewinnentwicklung
• Stabilität der Einnahmen
• Erkennbare Wachstums- oder Konsolidierungstendenzen

Ein positiver Trend kann eine kürzere Historie teilweise ausgleichen, sofern die Entwicklung plausibel und gut dokumentiert ist.

Kapitaldienstrechnung: Realistische Betrachtung ist entscheidend

Neben der Einkommenshöhe prüfen Banken den sogenannten Kapitaldienst. Dabei wird ermittelt, ob die laufenden Einnahmen ausreichen, um Zins und Tilgung dauerhaft zu tragen.

Ein zentraler Punkt dabei:
Der steuerliche Gewinn ist nicht gleichzusetzen mit dem frei verfügbaren Einkommen.

Wenn Banken den Gewinn als Einnahme ansetzen, müssen auf der Ausgabenseite weitere Positionen berücksichtigt werden, die bei Selbstständigen in der Regel nicht automatisch abgezogen sind:

• Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung, da diese selbst getragen werden
• Einkommensteuer, die aus dem Gewinn noch zu zahlen ist
• Aufwendungen für die Altersvorsorge, sofern keine oder nur geringe Einzahlungen in die gesetzliche Rentenversicherung erfolgen

Zusätzlich kalkulieren Banken – wie auch bei anderen Finanzierungen – pauschale Beträge für:

• Lebenshaltungskosten
• Nebenkosten der Immobilie
• Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten
• Versicherungen
• Bestehende Kreditverpflichtungen

Eine realistische Kapitaldienstrechnung ist essenziell, da sie die Grundlage für eine langfristig tragfähige Finanzierung bildet.

Lebensphasenplanung und Finanzierung bis ins Alter

Ein besonders wichtiger Aspekt bei selbstständiger Tätigkeit ist die Lebensphasenplanung. Viele Selbstständige zahlen nicht oder nur eingeschränkt in die gesetzliche Rentenversicherung ein. Entsprechend fällt die gesetzliche Altersrente häufig gering aus oder entfällt ganz.

Läuft eine Finanzierung über das gesetzliche Rentenalter hinaus, prüfen Banken sehr genau, ob der Kapitaldienst auch dann noch sichergestellt ist. Übliche Lösungsansätze sind:

• Die Finanzierung endet spätestens mit dem gesetzlichen Rentenalter, oder
• es besteht eine ausreichende private Vorsorge, aus der die Finanzierung im Ruhestand weiterhin bedient werden kann.

Diese Betrachtung ist nicht nur bankseitig relevant, sondern auch ein zentraler Bestandteil einer nachhaltigen Finanzplanung.

Aktualität der Unterlagen: Praxis statt Theorie

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Aktualität der Unterlagen. Banken wünschen sich möglichst aktuelle Zahlen – in der Praxis ist dies jedoch nicht immer vollständig umsetzbar.

In Gesprächen mit Steuerberater:innen zeigt sich regelmäßig, dass es in der Regel nicht machbar ist, bereits zum 01.07. die vollständigen Jahresabschlüsse und Steuererklärungen des unmittelbar vorangegangenen Jahres vorzulegen. Buchhaltungen, Abschlüsse und steuerliche Prüfungen benötigen Zeit.

Viele Banken zeigen hier Verständnis:

• Ist das davorliegende Jahr vollständig abgeschlossen, wird dies häufig akzeptiert.
• Der 01.07. gilt bei vielen Instituten dennoch als Stichtag, ab dem zumindest die Unterlagen des vorletzten Jahres erwartet werden.

Fazit: Struktur und Weitblick schaffen Finanzierungssicherheit

Die Immobilienfinanzierung für Selbstständige erfordert mehr Vorbereitung, ist aber gut planbar. Entscheidend sind:

• vollständige und möglichst aktuelle Unterlagen
• realistische Kapitaldienstrechnungen unter Berücksichtigung von Steuern, Krankenversicherung und Vorsorge
• eine nachvollziehbare wirtschaftliche Entwicklung
• und eine vorausschauende Lebensphasenplanung

Aus der täglichen Beratungspraxis lässt sich festhalten:
Selbstständige sind keine schlechteren Finanzierungspartner – sie müssen lediglich differenzierter betrachtet werden. Mit professioneller, bankenübergreifender Begleitung lassen sich tragfähige und langfristig sinnvolle Immobilienfinanzierungen realisieren.