FAQs

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FAQs zur Baufinanzierung

Zu jeder Frage des FAQ-Bereiches könnte man Seitenlange Texte schreiben, um jede Eventualität zu beleuchten und zu erläutern. Im Folgenden wollen wir uns auf Grundsätzliches fokussieren, um euch nicht mit Informationen zu überfrachten. Sehr gerne beantworten wir eure Fragen zu eurer persönlichen Situation und dem Vorhaben in einem persönlichen Gespräch. Über den Kontaktbereich könnt ihr den Link zur Antragserfassung anfordern.

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Von euch ist für die Beratung und Kreditvermittlung keine Provision zu zahlen.

Grundsätzlich kann man sagen, dass sämtliche Unterlagen zur Objektbewertung und zum Nachweis
der Einkommensverhältnisse benötigt werden. Die Liste kann je nach Objekt und Einkommensart
sehr kurz oder auch sehr umfangreich sein. Informationen dazu erhaltet ihr in unserer kostenlosen
Präsentation zum Download über das Kontaktformular. Wenn du dein Vorhaben und deine Daten
online erfasst, erhältst du nach einem Erstgespräch deine individuelle Checkliste zur Verfügung
gestellt.

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich und liegt in einer Spanne von 24 Stunden bis 7 Werktagen.
Voraussetzung ist, dass alle für die Kreditentscheidung notwendigen Unterlagen vorliegen.

Für die Bereitstellung eines Immobiliardarlehens sind einige formale Akte rund um den Kaufvertrag,
behördliche Genehmigungen und Eintragungen im Grundbuch notwendig. Wenn es schnell geht, sind
die Erfordernisse in 4 Wochen erfüllt. In der Regel sollte aber mit 6 bis 8 Wochen gerechnet werden.

Um im Aktuellen Verkäufermarkt eine Immobilie besichtigen zu können, wollen Verkäufer oder
Makler i.d.R. eine Finanzierungsbestätigung sehen. Man kann zwischen der bedingten und der
unbedingten Finanzierungszusage unterscheiden:

Die bedingte Finanzierungszusage sagt aus, dass ihr „unter Vorbehalt der endgültigen Prüfung eine
Finanzierung in entsprechender Größenordnung bekommen würdet“. Oftmals liegen die Unterlagen
zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig vor. Darüber hinaus möchte man für eine Besichtigung
einer Immobilie nicht gleich einen Kreditantrag stellen.

Ist die Kaufentscheidung gefallen, muss es schnell gehen. Wenn alle Unterlagen zur Verfügung
stehen und der Kreditantrag von der Bank final geprüft und genehmigt wurde, stellt die Bank die
Kreditverträge, die Grundschuldbestellungsurkunde und ein Bestätigungsschreiben aus.

Jetzt seid ihr „safe“!

Der Tilgungssatz dient der Kapitalrückzahlung des Kredites, während der Zinssatz lediglich die
Kosten für die Bereitstellung der Darlehensmittel ausgleicht.

Die Rate (beim klassischen Annuitätdarlehen) setzt sich aus der Zins- und Tilgungsrate zusammen.
Berechnet werden Sie jeweils auf den Restkreditbetrag. Dadurch ergeben sich im Laufe der
Rückzahlung immer kleinere Zinsanteile und immer größere Tilgungsanteile, während die Rate immer gleichbleibt. Je höher der sog. Tilgungssatz ist, desto höher ist die monatliche Rate und auch die
Rückzahlung und desto schneller habt ihr den Kredit zurückgezahlt. Durch den Zinseszinseffekt wirkt
sich das überproportional aus, so dass ein Vergleich lohnend ist. Einige Banken bieten bereits einen
sog. Tilgungskorridor an, bei dem ihr die Tilgung während der Zinsfestschreibung verändern könnt
und flexibel bleibt.

Das ist eindeutig die häufigste Frage:

Die Zinsen liegen aktuell (Stand 16.02.2022) zwischen 1,21% und 3,69%, kann Stand heute auch
niedriger oder höher sein.

Die Antwort ist nicht ganz ernst gemeint und soll zum Ausdruck bringen, dass man diese Frage nicht
pauschal beantworten kann. Wesentliche Faktoren für die Höhe des Zinssatzes, ist das aktuelle
Zinsniveau, die Höhe des Kreditbetrages, die Zinsfestschreibung und der sog. Beleihungsauslauf.

Von der jeweiligen Bank festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann.

Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag

Aus diesem Wert leiten die Banken die Beleihungsgrenze ab. Bis zur Beleihungsgrenze dürfen Banken je nach gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften das Objekt beleihen.

Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10%). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56%.

Zugesagte bzw. genehmigte Kreditmittel müssen innerhalb einer Frist in Anspruch genommen werden. Diese Frist liegt in der Regel zwischen 2 und 12 Monaten. Wird diese Frist überschritten, zahlt der Kreditnehmer den Bereitstellungszins. Der Bereitstellungszins liegt in der Regel bei 0,25% pro Monat bzw. 3% p.a.

Die persönliche und materielle Kreditwürdigkeit wird als Bonität bezeichnet. Kriterien für die Bonität sind unter anderem die Einnahmen und Ausgaben sowie die Schufa- Auskunft.

Bei einem Forward-Darlehen sichert sich ein Kreditnehmer das heutige Zinsniveau für ein Darlehen in der Zukunft. Wichtige Voraussetzung ist, dass es bereits eine Immobilie gibt, an abgesichert werden kann. Häufig werden Forward-Darlehen genutzt, um eine Ablaufende Zinsvereinbarung in 12 bis 60 Monaten abzusichern. Für die rechtzeitige Absicherung zum gegenwärtigen Zinsniveau muss man jedoch einen kleinen Zinsaufschlag in kauf nehmen.

Langfristiges Darlehen, das am Ende der Sollzinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Sollzinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart.

Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z. B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d. h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Der Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.

Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Rechte Dritter am bezeichneten Grundstück. Sie sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Typische Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Leitungsrechte sowie Geh- und Fahrtrechte.

Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese
Zustimmung muss notariell beurkundet werden und ist mit dem Antrag auf Eintragung in das
Grundbuch verbunden.

Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Während die Höhe der Grundschuld meist dem Nettodarlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins erheblich vom Darlehenszins ab. Damit möchte der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen (ausstehende Zinszahlungen, Kosten für Zwangsversteigerung etc.) abdecken.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine staatliche Bank und vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen der private Wohnungsbau und ökologisches Bauen gefördert sowie die Wirtschaft gestützt werden sollen. Die KfW vergibt ihre Mittel nicht selbst, sie müssen über ein durchleitendes Institut beantragt werden. Dies kann auch im Zuge einer Finanzierungsanfrage bei uns erfolgen.

Die Sollzinsbindung ist die Zeitspanne, für die im Darlehensvertrag der Sollzins fest zwischen der Bank
und dem Darlehensnehmer vereinbart ist. Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung kann das
Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw. Zinssatz neu verhandelt werden.

Die Teilungserklärung einer Immobilie gibt Auskunft darüber welche konkreten Gebäudeteile Sonder- , Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind. In der Regel gibt es dazu einen Aufteilungsplan. Die Teilung wird durch das Anlegen einzelner Wohnungsgrundbüchern wirksam und macht die Belastung der einzelnen Einheiten möglich.

Portrait Rober Herdzina
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