Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern oder lieber abwarten? Eine Experteneinschätzung

Steigende Bauzinsen haben das Thema Anschlussfinanzierung in den vergangenen Jahren stark in den Fokus gerückt. Viele Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren auslaufen, stellen sich aktuell dieselbe Frage: Jetzt handeln oder auf bessere Zinsen warten?

Eine Möglichkeit, sich frühzeitig abzusichern, ist das sogenannte Forward-Darlehen. Als unabhängiger Kreditvermittler, der mit zahlreichen Banken zusammenarbeitet, erlebe ich täglich, wie unterschiedlich dieses Instrument bewertet wird – und wie wichtig eine fundierte Einordnung ist.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Der entscheidende Unterschied zu einer klassischen Prolongation: Der Zinssatz wird heute fest vereinbart, obwohl das Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird – nämlich dann, wenn die aktuelle Zinsbindung endet.

In der Praxis bedeutet das:

Der Kreditnehmer schließt bereits Monate oder Jahre vor Ablauf seines bestehenden Darlehens einen neuen Vertrag ab. Während der sogenannten Forward-Phase läuft die bestehende Finanzierung ganz normal weiter. Erst zum vereinbarten Termin wird das neue Darlehen aktiviert und löst die Restschuld ab.
Für diese Zinssicherheit berechnen Banken einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Länge der Vorlaufzeit abhängt. Je weiter der Auszahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt, desto höher fällt dieser Aufschlag aus.

Zinsentwicklung seit 2015 – warum viele Anschlussfinanzierungen jetzt kritisch werden.

Um das Thema Forward-Darlehen richtig einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf die langfristige Zinsentwicklung:

• Ab 2015 begann die ausgeprägte Niedrigzinsphase. Bauzinsen sanken auf historisch niedrige Niveaus.
• 2016 und 2017 abgeschlossene Finanzierungen lagen zwar etwas über dem absoluten Tief, aber ebenfalls auf einem sehr niedrigen Niveau.
• 2020 markierte den Tiefpunkt, mit extrem günstigen Finanzierungskonditionen – teilweise unter 1 %.
• Ab 2022 kam es zu einem schnellen und kräftigen Zinsanstieg infolge hoher Inflationsraten.
• 2023 bis 2025 bewegten sich Bauzinsen auf einem deutlich höheren Niveau als während der Niedrigzinsphase, mit Schwankungen.

Besonders relevant:
Finanzierungen aus den Jahren 2016 und 2018 laufen in den kommenden zwei Jahren aus – sofern nicht direkt lange Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren gewählt wurden oder während des Zinsanstiegs 2022 bereits ein Forward-Darlehen abgeschlossen wurde.
Für genau diese Gruppe stellt sich aktuell die Frage: Wie gehe ich mit dem heutigen Zinsniveau um?

Ist ein Forward-Darlehen aktuell sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen ist immer eine strategische Entscheidung – keine pauschale Empfehlung. Es lohnt sich vor allem dann, wenn Planungssicherheit wichtiger ist als die Hoffnung auf künftig niedrigere Zinsen.

Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen insbesondere:

• wenn die aktuelle Zinsbindung in 1 bis 3 Jahren endet
• wenn steigende Zinsen das Haushaltsbudget stark belasten würden
• wenn eine verlässliche, langfristige Kalkulation gewünscht ist

Weniger sinnvoll ist es dagegen:

• bei sehr langen Vorlaufzeiten mit hohem Zinsaufschlag
• wenn man bewusst auf fallende Zinsen spekulieren möchte
• wenn maximale Flexibilität im Vordergrund steht

Welche Nachteile hat ein Forward-Darlehen?

Trotz aller Vorteile gibt es klare Punkte, die berücksichtigt werden müssen:

• Zinsaufschlag: Sicherheit kostet Geld – insbesondere bei langen Vorlaufzeiten
• Kein Vorteil bei fallenden Zinsen: Sinkt das Zinsniveau deutlich, bleibt man an den vereinbarten Satz gebunden
• Geringere Flexibilität: Änderungen oder Nichtabnahme können teuer werden

Wie lange im Voraus ist ein Forward-Darlehen möglich?

In der Praxis lassen sich Forward-Darlehen in der Regel 6 bis 60 Monate im Voraus abschließen. Die meisten meiner Kunden bewegen sich im Bereich von 12 bis 36 Monaten, da hier das Verhältnis zwischen Zinssicherheit und Kosten meist ausgewogen ist.

Praxisbeispiel: Familie Testermann – Anschlussfinanzierung 2027

Familie Testermann kaufte ihr Einfamilienhaus im Jahr 2017 und finanzierte damals zu einem Zinssatz von rund 1,8 %. Die Zinsbindung wurde auf zehn Jahre festgelegt. Die Finanzierung war solide kalkuliert, die monatliche Rate gut tragbar.
Der Zinsablauf ist für den 30.06.2027 geplant. Die verbleibende Restschuld beträgt 250.000 €. Spätestens mit dem deutlichen Zinsanstieg ab 2022 wurde der Familie bewusst, dass die Anschlussfinanzierung spürbar teurer ausfallen könnte als ursprünglich angenommen.
Gemeinsam haben wir daher verschiedene Szenarien betrachtet – mit dem Ziel, Risiken realistisch abzuwägen und Planungssicherheit zu schaffen.

Rechenbeispiel: Forward-Darlehen Familie Testermann
Ausgangsdaten

• Restschuld zum Zinsablauf: 250.000 €
• Zinsbindungsende: 30.06.2027
• Neue Zinsbindung: 10 Jahre
• Anfängliche Tilgung: 3,0 %
• Forward-Vorlaufzeit: ca. 18 Monate

👉 Alle Varianten basieren auf einem Tilgungssatz von 3%, da eine Neuberechnung mit z.B. 2% eine Laufzeitverlängerungen bewirken würde.

Variante 1: Forward-Darlehen – Zinssatz 3,70 %

• Sollzins: 3,70 % (3,5% + 0,2% Forwardaufschlag)
• Tilgung: 3,00 %
• Monatliche Rate: 1.395,83 €
• Gezahlte Zinsen in 10 Jahren: 76.910,07 €
• Restschuld nach 10 Jahren: 159.410,47 €
• Gesamtlaufzeit: ca. 22 Jahre

👉 Diese Variante bietet hohe Planungssicherheit bei einer ausgewogenen Kombination aus Rate, Tilgung und Laufzeit.

Variante 2: Abwarten – Zinsen steigen auf 4,25 % (+0,75 %)

• Sollzins: 4,25 %
• Tilgung: 3,00 %
• Monatliche Rate: 1.510,42 €
• Gezahlte Zinsen in 10 Jahren: 87.995,40 €
• Restschuld nach 10 Jahren: 156.745,00 €
• Gesamtlaufzeit: ca. 20 Jahre

👉 Trotz höherer Rate sinkt die Restschuld etwas schneller, allerdings zu deutlich höheren Zinskosten.
Mehrkosten gegenüber Forward-Darlehen: rund 11.000 € Zinsen allein in den ersten zehn Jahren.

Variante 3: Abwarten – Zinsen sinken auf 2,75 % (−0,75 %)

• Sollzins: 2,75 %
• Tilgung: 3,00 %
• Monatliche Rate: 1.197,92 €
• Gezahlte Zinsen in 10 Jahren: 57.536,32 €
• Restschuld nach 10 Jahren: 163.785,95 €
• Gesamtlaufzeit: ca. 24 Jahre

👉 Diese Variante ist kurzfristig am günstigsten, führt jedoch zu:

• höherer Restschuld nach zehn Jahren
• längerer Gesamtlaufzeit
• höherem langfristigem Zinsrisiko bei späteren Anschlussfinanzierungen

Tabellarischer Vergleich der Szenarien

Kritische Bewertung des Beispiels

Dieses Beispiel zeigt sehr deutlich, dass der Vergleich nicht allein über die Monatsrate erfolgen darf:

• Steigende Zinsen erhöhen die laufende Belastung und die Zinskosten erheblich
• Sinkende Zinsen reduzieren zwar die Rate, verlängern jedoch die Gesamtlaufzeit
• Das Forward-Darlehen liegt zwischen beiden Extremen und bietet einen guten Kompromiss aus:
• kalkulierbarer Rate
• moderater Laufzeit
• begrenztem Zinsrisiko

Gerade bei höheren Restschulden entscheidet nicht der „beste Zinssatz“, sondern die Gesamtstrategie aus Zins, Tilgung, Laufzeit und persönlicher Planungssicherheit.

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Als unabhängiger Kreditvermittler analysiere ich für euch:

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