Wie lange dauert eine Finanzierungsbestätigung?

Neulich habe ich meinen Sohn gefragt:
„Kannst du dir vorstellen, wovon es abhängt, ob jemand einen Kredit für eine Immobilie bekommt?“
Er überlegte kurz und meinte: „Na ja, ob man genug Geld hat, die monatlichen Raten zu bezahlen?“ – und genau das ist der Kern. Aber es geht nicht nur darum, heute genug Eigenkapital zu haben, sondern auch darum, ob man den Kredit nachhaltig bedienen kann – selbst wenn sich die Zinsen ändern, die Kinder irgendwann ausziehen oder das Einkommen später sinkt.

Die Banken prüfen deshalb sehr genau, wie stabil die Finanzierung über die gesamte Laufzeit ist, bevor sie eine Finanzierungszusage geben. Und weil es dabei viele Details und Sonderregelungen gibt, sind die Vergabekriterien für eine Finanzierungsbestätigung oft 20 Seiten lang oder mehr. Jeder Fall ist individuell und muss auch individuell betrachtet werden. In diesem Artikel erfahrt ihr, welche Faktoren typischerweise geprüft werden, warum die Finanzierungsbestätigung trotzdem schnell erstellt werden kann und welche Vorteile eine Beratung durch einen Vermittler bietet.

Warum ist die Finanzierungsbestätigung so wichtig?

Viele Immobilienmakler verlangen vor einer Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung. Der Grund ist einfach: Sie möchten sicherstellen, dass nur Interessenten die Immobilie besichtigen, die sich den Kauf auch leisten können. Für Käufer bedeutet das Planungssicherheit und einen klaren Vorteil bei der Immobiliensuche. Wer vorbereitet ist, kann schneller reagieren – und das ist auf einem dynamischen Immobilienmarkt entscheidend.

Wie lange dauert die Finanzierungsbestätigung wirklich?

Kurz gesagt: So lange, wie es dauert, die finanzielle Situation des Interessenten darzustellen. Das klingt kompliziert, ist es aber nicht. Ein erfahrener Berater benötigt dafür in der Regel 30 bis 45 Minuten, sofern alle Unterlagen vorliegen.

Doch was wird genau geprüft? Schauen wir uns die wichtigsten Punkte an.

Was wird im Rahmen einer Finanzierungszusage geprüft?

Damit die Bank oder der Vermittler eine Finanzierungsbestätigung ausstellen kann, müssen alle relevanten finanziellen und persönlichen Daten erfasst werden. Das umfasst fünf Hauptbereiche:

1. Einkommenssituation

Die Grundlage jeder Finanzierung ist das Einkommen. Hierbei werden folgende Punkte berücksichtigt:

• Angestellte: Die letzten drei Gehaltsabrechnungen.
• Selbständige: Jahresabschlüsse und Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre.
• Mieteinnahmen: Werden mit 70 % angesetzt, da 30 % als Reserve für Mietausfall, Verwaltung und Instandhaltung kalkuliert werden.
• Transferleistungen: Pflegegeld oder Wohngeld werden nicht berücksichtigt.
• Unterhalt: Manche Banken rechnen diese bis zu einem bestimmten Alter der Kinder an.
• Kindergeld: Wird in der Regel als zusätzliches Einkommen berücksichtigt.
• Renten: Gesetzliche und private Renten sind insbesondere für die Kalkulation in späteren Lebensphasen relevant.

2. Ausgaben

Die Banken arbeiten hier mit Pauschalen, um die Lebenshaltungskosten zu kalkulieren. Typische Ansätze sind:

• Lebenshaltungskosten: Für eine Familie mit zwei Kindern werden zwischen 1.600 € und 2.400 € angesetzt. Darin enthalten sind Kosten für Lebensmittel, Versicherungen, Freizeit und Urlaub.
• Nebenkosten der Immobilie: Strom, Wasser, Gas – pauschal zwischen 3 € und 5,50 € pro m² Wohnfläche.
• Kreditverpflichtungen: Bestehende Immobiliendarlehen, Privatkredite und Unterhaltszahlungen für unterhaltspflichtige Kinder.
• Private Krankenversicherung: Monatliche Beiträge werden berücksichtigt.
• Sonstige regelmäßige Verpflichtungen: Dazu zählen Leasingraten, Versicherungen oder andere laufende Zahlungen.

3. Persönliche Voraussetzungen: Staatsangehörigkeit und Aufenthaltstitel

Ein oft unterschätzter Punkt ist die Staatsangehörigkeit bzw. der Aufenthaltstitel. Hier gilt:

• EU-Bürger: Vollkommen unproblematisch.
• Niederlassungserlaubnis: Wird akzeptiert.
• Nur Aufenthaltserlaubnis: Hier wird das Einkommen in der Haushaltsrechnung nicht berücksichtigt.
• Blue-Card-Inhaber: Einige Banken akzeptieren diese, andere nicht.

Diese Kriterien sind wichtig, da sie die Kreditvergabe beeinflussen. Ein erfahrener Vermittler kennt die Vergabekriterien der Banken und kann im Zweifel jeden Punkt nachschlagen. In der Regel findet sich eine Bank, die passt – es kommt immer auf die Gesamtsituation an.

4. Beleihungsauslauf und Besicherung

Die Bank finanziert in der Regel bis zum Kaufpreis der Immobilie, sofern die vorläufige Wertermittlung nicht stark vom Kaufpreis abweicht. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen jedoch aus Eigenkapital bezahlt werden. 

Typische Prozentsätze:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (in Bremen aktuell 5 %).
• Notarkosten und Grundbuch: ca. 1,5 % bis 2 %.
• Maklerprovision: in der Regel 3 % bis 7 %, je nach Vereinbarung.

Beispielrechnung:
Kaufpreis: 400.000 €

• Grunderwerbsteuer (5 %): 20.000 €
• Notar & Grundbuch (2 %): 8.000 €
• Makler (3,57 % inkl. MwSt): 14.280 €

Gesamte Nebenkosten: ca. 42.280 €
Diese Summe muss aus Eigenkapital erbracht werden. Die Bank finanziert in diesem Beispiel die 400.000 € für die Immobilienfinanzierung, nicht aber die Nebenkosten.

5. Finanzierungskalkulation

Die Rate für die gewünschte Immobilienfinanzierung muss in das Budget passen. Banken rechnen dabei nach dem Worst-Case-Prinzip:

• Sie kalkulieren mit einem höheren Zinssatz als aktuell, um mögliche Zinssteigerungen nach Ablauf der Zinsbindung (meist 10 Jahre) abzusichern.
• Solange ein Überschuss bleibt, ist alles gut. Wäre da nicht der Nebensatz „in allen Lebensphasen“: Die Finanzierung muss auch in der Rentenphase tragbar sein.

Besonderheit: Rentenphase

Die Finanzierung läuft oft über 20 bis 30 Jahre – also bis zur Rente. Dann wird nicht mehr das aktuelle Einkommen, sondern die gesetzliche und private Rente berücksichtigt. Diese liegt meist deutlich niedriger. Deshalb ist es ratsam, die Finanzierung bis zum Rentenbeginn zu tilgen. Einige Banken rechnen hier mit pauschalen Ansätzen weiter, andere prüfen genau.

Wie schnell erhaltet ihr eine Finanzierungsbestätigung?

Wenn alle Unterlagen vorliegen, kann die Finanzierungsbestätigung direkt ausgedruckt werden. Wer sich frühzeitig mit seiner finanziellen Situation beschäftigt, hat klare Vorteile:

• Realistische Finanzierungssumme ermitteln.
• Gezielt Immobilien suchen.
• Schnell reagieren, wenn ein attraktives Angebot kommt.

Für spätere Besichtigungen kann die Bestätigung auf Knopfdruck erstellt werden – vorausgesetzt, es hat sich nichts Wesentliches verändert.

Wichtiger Hinweis

Die Finanzierungsbestätigung ist kein Kreditvertrag und begründet keine Rechte, Pflichten oder Zusagen der Bank. Das steht auch in der Bestätigung selbst. Die finale Prüfung und Genehmigung erfolgt immer durch die Bank.
Der große Vorteil einer Beratung durch einen Vermittler: Wir kennen die Vergabekriterien der Banken und können im Zweifel jeden Punkt prüfen. Es findet sich fast immer eine Lösung – denn am Ende kommt es auf die Gesamtsituation an.

Fazit

Eine Finanzierungsbestätigung dauert nur 30 bis 45 Minuten, wenn alle Unterlagen vorliegen. Sie ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilienbesichtigung und gibt Ihnen Planungssicherheit.

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