Immobilienfinanzierung: Wann sagen Banken Nein? Diese KO-Kriterien solltest du kennen

Du möchtest eine Immobilie kaufen und beschäftigst dich mit Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsen und deiner zukünftigen monatlichen Rate? Dann solltest du eine wichtige Frage nicht vergessen: Erfüllen deine persönliche und finanzielle Situation die Anforderungen der Bank?

Denn bevor eine Bank deine Immobilienfinanzierung zusagt, prüft sie zahlreiche Faktoren. Neben deinem Einkommen und Eigenkapital spielen auch bestehende Kredite, Unterhaltsverpflichtungen, deine Haushaltsrechnung, dein Zahlungsverhalten und die Immobilie selbst eine entscheidende Rolle.

Bestimmte Faktoren können zu sogenannten KO-Kriterien bei der Immobilienfinanzierung werden. Sie können deine Baufinanzierung erschweren oder sogar zu einer Finanzierungsabsage führen.

Welche Stolpersteine du kennen solltest und worauf Banken besonders achten, erfährst du hier.

1. Einkommen bei der Immobilienfinanzierung: Was erkennt die Bank an?

Dein Einkommen ist eine der wichtigsten Grundlagen für die Finanzierungszusage. Entscheidend ist allerdings nicht allein, wie viel du verdienst, sondern welches Einkommen die Bank tatsächlich für ihre Haushaltsrechnung berücksichtigt.

Bei schwankenden Gehältern setzen Banken häufig das niedrigste Gehalt aus den betrachteten Gehaltsabrechnungen an. So soll sichergestellt werden, dass du deine monatliche Kreditrate auch in Monaten mit geringerem Einkommen bezahlen kannst.

Auch Sonderzahlungen, Prämien, Boni oder variable Gehaltsbestandteile werden nicht automatisch vollständig anerkannt. In der Regel achten Banken darauf, ob diese Zahlungen vertraglich geregelt, verbindlich zugesichert und dauerhaft zu erwarten sind.

Unser Tipp: Prüfe vor deiner Finanzierungsanfrage, welches Einkommen die Bank tatsächlich anrechnen könnte. Dein durchschnittliches Nettoeinkommen ist nicht immer die Grundlage für die Berechnung deiner möglichen Darlehenshöhe.

2. Bestehende Kredite und Null-Prozent-Finanzierungen

Du hast bereits einen Kredit oder zahlst einen Einkauf in monatlichen Raten ab? Dann kann sich das auf deine Immobilienfinanzierung auswirken.

Zu den relevanten finanziellen Verpflichtungen gehören beispielsweise:

• Ratenkredite und Autokredite

• Bestehende Immobilienfinanzierungen

• Ratenzahlungen über Bezahldienste wie Klarna oder PayPal

• Null-Prozent-Finanzierungen

• Sonstige laufende Rückzahlungsverpflichtungen

Gerade kleine Ratenzahlungen und Null-Prozent-Finanzierungen werden häufig unterschätzt. Auch wenn keine Zinsen anfallen, handelt es sich um finanzielle Verpflichtungen, die deine monatlich verfügbare Liquidität reduzieren.

Banken berücksichtigen bei ihrer Haushaltsrechnung insbesondere die laufenden Kreditraten und bestehenden Restschulden.

Unser Tipp: Verschaffe dir vor deiner Baufinanzierung einen vollständigen Überblick über alle bestehenden Verpflichtungen. Auch vermeintlich kleine Raten können deinen Finanzierungsspielraum beeinflussen.

3. Unterhalt, Kindergeld und Haushaltsgröße

Wie viele Personen leben in deinem Haushalt? Zahlst du Unterhalt oder erhältst du regelmäßige Unterhaltsleistungen?

Auch diese Fragen sind für die Immobilienfinanzierung relevant.

Unterhaltszahlungen, die du leisten musst, werden als regelmäßige finanzielle Belastung berücksichtigt. Darüber hinaus kalkulieren Banken Lebenshaltungskosten für die Personen, die in deinem Haushalt leben.

Kindergeld wird grundsätzlich als Einnahme berücksichtigt, wobei die Banken unterschiedliche Vorgaben zur Anrechnung haben können.

Bei erhaltenen Unterhaltszahlungen unterscheiden sich die Kreditrichtlinien teilweise erheblich.

Einige Banken erkennen diese Einnahmen nur für einen begrenzten Zeitraum an, beispielsweise abhängig vom Alter der Kinder oder der Dauer des Unterhaltsanspruchs. Andere Kreditinstitute berücksichtigen erhaltenen Unterhalt bei der Ermittlung des nachhaltigen Einkommens überhaupt nicht.

Unser Tipp: Gerade wenn du für deine Immobilienfinanzierung auf Unterhaltszahlungen angewiesen bist, ist die Auswahl des passenden Finanzierungspartners besonders wichtig.

4. Kontoauszüge und Zahlungsverhalten: Ein unterschätztes Risiko

Nicht nur dein Einkommen, sondern auch dein Umgang mit Geld kann für die Bank entscheidend sein.

Wiederholte Rücklastschriften, nicht ausgeführte Zahlungen oder andere Auffälligkeiten auf deinem Girokonto können bei der Kreditprüfung Fragen aufwerfen.

Je nach Kreditinstitut und Häufigkeit können solche Vorgänge deine Finanzierungsmöglichkeiten einschränken oder sogar zu einer Ablehnung führen.

Unser Tipp: Überprüfe deine Kontoführung möglichst frühzeitig und sprich mögliche Auffälligkeiten offen an, bevor du eine konkrete Finanzierungsanfrage stellst.

5. Immobilienfinanzierung mit befristetem Aufenthaltstitel

Du besitzt keine deutsche Staatsangehörigkeit und möchtest in Deutschland eine Immobilie finanzieren?

Dann können je nach Bank zusätzliche Voraussetzungen gelten.

Insbesondere bei einem befristeten Aufenthaltstitel prüfen Kreditinstitute häufig genauer, wie deine persönliche und wirtschaftliche Situation einzuschätzen ist.

Dabei können unter anderem die Art und Dauer deines Aufenthaltstitels sowie die Höhe deines Eigenkapitals eine Rolle spielen.

Einige Banken verlangen unter bestimmten Voraussetzungen einen höheren Eigenkapitaleinsatz.

Auch die sprachliche Verständigung kann im Finanzierungsprozess wichtig sein. Falls erforderlich, kann bei einzelnen Schritten ein Dolmetscher hinzugezogen werden.

Unser Tipp: Nicht jede Bank hat dieselben Anforderungen. Eine gezielte Auswahl geeigneter Finanzierungspartner kann deshalb entscheidend sein.

6. Immobilienfinanzierung bei Trennung oder Scheidung

Du lebst getrennt oder befindest dich in einer Scheidung?

Auch das kann Auswirkungen auf deine Immobilienfinanzierung haben.

Bestehende Unterhaltsverpflichtungen, gemeinsame Kredite oder andere finanzielle Vereinbarungen müssen bei der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden.

Je nach persönlicher Situation und Kreditinstitut können zusätzliche Unterlagen notwendig sein, beispielsweise eine Trennungsvereinbarung, ein Ehevertrag oder Nachweise über finanzielle Verpflichtungen.

Unser Tipp: Kläre möglichst frühzeitig, welche Unterlagen benötigt werden und welche finanziellen Auswirkungen sich aus deiner Trennung ergeben.

7. Sonstige Zuwendungen: Nicht jeder Geldeingang zählt als Einkommen

Du erhältst regelmäßig finanzielle Unterstützung von Familienangehörigen oder andere zusätzliche Zuwendungen?

Dann solltest du wissen, dass Banken nicht jeden regelmäßigen Geldeingang als Einkommen anerkennen.

Entscheidend ist, ob die Einnahmen dauerhaft, verlässlich und ausreichend nachweisbar sind.

Fehlt diese Grundlage, können solche Zahlungen bei der Haushaltsrechnung vollständig unberücksichtigt bleiben.

Das wird besonders dann zum Problem, wenn deine gewünschte Immobilienfinanzierung nur durch diese zusätzlichen Einnahmen darstellbar ist.

8. Immobilienbewertung: Wenn der Kaufpreis zum Problem wird

Nicht nur deine finanzielle Situation muss zur Immobilienfinanzierung passen. Auch die Immobilie selbst wird von der Bank geprüft.

Ein entscheidender Faktor ist der von der Bank ermittelte Objektwert beziehungsweise Beleihungswert.

Dieser kann vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen.

Bewertet die Bank deine Wunschimmobilie deutlich niedriger als den vereinbarten Kaufpreis, kann das Folgen haben:

• Du benötigst möglicherweise mehr Eigenkapital.

• Die Finanzierungskonditionen können sich verschlechtern.

• Die gewünschte Darlehenshöhe wird möglicherweise nicht vollständig genehmigt.

Auch besondere Immobilien, sogenannte Sonderobjekte, werden von Banken häufig genauer geprüft.

Dazu können beispielsweise Immobilien mit ungewöhnlicher Bauweise, besonderer Nutzung oder eingeschränkter Wiederverkäuflichkeit gehören.

Unser Tipp: Lass die Finanzierbarkeit deiner Wunschimmobilie möglichst frühzeitig prüfen, bevor du verbindliche Kaufverpflichtungen eingehst.

Fazit: Eine Finanzierungsabsage muss nicht das Ende deines Immobilienwunsches sein

Ob du eine Immobilienfinanzierung erhältst, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Neben Einkommen und Eigenkapital spielen deine bestehenden Verpflichtungen, die Haushaltsrechnung, dein Zahlungsverhalten und die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle.

Wichtig zu wissen: Nicht jedes KO-Kriterium führt automatisch bei jeder Bank zu einer Absage.

Die Kreditrichtlinien der Banken unterscheiden sich teilweise deutlich. Was bei einem Kreditinstitut nicht finanzierbar ist, kann bei einem anderen unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein.

Deshalb ist es sinnvoll, mögliche Stolpersteine frühzeitig zu erkennen und deine Finanzierung gezielt vorzubereiten.

Du planst eine Immobilienfinanzierung? Wir prüfen deine Möglichkeiten!

Du möchtest ein Haus oder eine Wohnung kaufen, bist dir aber unsicher, ob deine persönliche Situation zu den Anforderungen der Banken passt?

Vielleicht hast du bereits laufende Kredite, ein schwankendes Einkommen, Unterhaltsverpflichtungen oder eine Immobilie im Blick, die nicht ganz den üblichen Standards entspricht.

Genau hier unterstützen wir dich.

Wir schauen uns deine persönliche und finanzielle Ausgangssituation an, erkennen mögliche Hürden und prüfen, welche Finanzierungspartner grundsätzlich zu dir und deinem Immobilienvorhaben passen.

Vereinbare jetzt dein unverbindliches Erstgespräch und finde heraus, welche Möglichkeiten du für deine Immobilienfinanzierung hast.

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Disclaimer

Die in diesem Beitrag dargestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine verbindliche Finanzierungszusage oder Beratung im rechtlichen Sinne dar. Die Anrechnung einzelner Einkommensbestandteile hängt stets von den individuellen Richtlinien der jeweiligen Bank sowie von der persönlichen finanziellen Situation des Antragstellers ab. Änderungen der Bankrichtlinien sind jederzeit möglich. Eine verbindliche Beurteilung erfolgt ausschließlich im Rahmen einer konkreten Finanzierungsprüfung durch das jeweilige Kreditinstitut.